Отложенный спрос

Есть, правда, и некоторые подвижки. После того, как количество сделок в конце прошлого года резко упало (в Бресте, например, их совершалось за месяц в среднем 75-80, тогда, как обычно осенью их количество доходило до 170), в марте 2021-го наметился небольшой рост. А в апреле число сделок по Бресту перевалило за сотню.

«Как и в каждом сегменте рынка, здесь играет роль такое понятие, как отложенный спрос. В данном случае, средняя цена на жилье снизилась на 10-12 процентов. Были такие прогнозы, что снижение может составить до 20%. Пока они не оправдываются. И покупатели, которые ждали еще большого ценопада, сейчас активизировались и готовы покупать недвижимость за ту цену, которая сложилась на рынке», – поясняет директор агентства недвижимости  «Гарант успеха» Андрей Степин.

Это с одной стороны. А с другой, можно отметить поведенческий фактор со стороны самих продавцов. Здесь для рынка регионов характерен вот какой момент: многие продавцы не готовы резко уступать в цене даже незначительно, даже, если тенденция к снижению весьма устойчива.

В Минске, где больший спрос на жилье, и продавец вынужден действовать более гибко. Первыми берут пример со столицы областные центры. И лишь в последнюю очередь – глубинка, где продавцы до последнего держат цены.

В данном случае, действует психологическая парадигма. Человек думает: если я вложил в покупку и отделку такую-то сумму за пять лет, я должен ее как минимум отбить, а лучше наварить. Но рынок на самом деле диктует иные условия. Скажем, пик подъема цен был в 2012-2013 годах. И в ближайшее время, по всем оценкам, такого подъема не предвидится. Покупательная способность населения продолжает снижаться. И эти реалии нужно учитывать, говорит специалист.

Среди причин замедленного спроса на квадратные метры и по-прежнему очень дорогие кредиты. В феврале «Беларусбанк» открыл ипотечное кредитование, однако выдаются эти ссуды под 21%. Это очень дорого и для подавляющего большинства недоступно. Для сравнения, в соседней Польше ипотека действует под 3-4% годовых. Потому спрос на жилье у нас формируется, в основном, за счет первоначальных накоплений либо продажи другой недвижимости.

Риэлторы отмечают: сейчас многие ждут, станет ли Нацбанк вводить некие ограничения на валютные операции внутри страны после 9 июля. Именно с этой даты вступает в силу законодательство, дающее регулятору такую возможность. Если, предположим, валюту станет держать в банке совсем невыгодно, кто-то может по привычке забирать вклады и покупать квартиры – тогда рынок жилья немного оживет.

Цена вопроса

Разрыв в цене между первичным и вторичным рынками сохраняется в районе 100 у.е. Но это в среднем. Так по Бресту средняя стоимость квадратного метра на первичке – около 800 у.е., на вторичке – соответственно 700.

Впрочем, цены могут варьироваться (в зависимости от района и потребительских качеств жилья) от 500 до 1500 у.е. за квадрат. В первом случае речь идет, как правило, о стандартных панельках от «Брестжилстроя», во втором – о новых таунхаусах  в микрорайонах Вулька и Юго-запад.

Загородная недвижимость не сильно подвинулась в цене. В среднем участок в Бресте ценится в 22-28 тысяч у.е. в Брестском районе – 7-14 тысяч. Квартиры в таких городах, как Каменец и Жабинка не намного дешевле брестских.

А вот коммерческая недвижимость упала в цене процентов на 30. Аренда еще больше. Здесь, несомненно, сыграло роль снижение экономической активности и перевод части фирм на удаленку.

По прогнозам, значительную роль в формировании цен на городскую недвижимость будет играть поведение застройщиков.

Объемы строительства в Бресте за последние пять лет упали примерно в полтора раза. Подобная тенденция наблюдается и в целом по региону. Если это снижение продолжится, цены на вторичном рынке могут немного подрасти.

Но с учетом всех вышеизложенных факторов (главный из которых – граждане Беларуси стали беднее) вряд ли этот рост будет существенным – полагают риэлторы.

И еще одна не очень приятная новость для тех желающих обзавестись собственным жильем, которые рассчитывают на кредит. В Минске цены на новые квартиры, покупаемые с привлечением кредитных ресурсов, выросли за 5-6 процентов. Застройщики утверждают: причина в банках, которые закладывают для себя маржу. В Бресте пока такого не наблюдается. Но, как мы видим, многие тенденции приходят в наш регион из столицы.